【深入分析】佛州法律存漏洞,買公寓小心assessment陷阱

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【深入分析】佛州法律存漏洞,買公寓小心assessment陷阱
■公寓維修費用不菲,業主委員會向各住戶徵收儲備金非常困難。

邁阿密發生塌樓災難後,公寓維修問題備受關注。《太陽哨兵報》周日報道指,由於公寓大廈及的維修和保養費用不菲,業主委員會需要向各住戶徵收一定數額款項做儲備金,以作為建築物出現安全問題時的大規模損耗(assessment)維修支出。不過,佛州有一條法例,容許在多數業主反對下,取消設立儲備金,結果令大廈變成危樓。

根據佛州的公寓法例,業主委員會必須保留一筆儲備金,用於維修費用超過 10,000 元的項目,例如游泳池、屋頂和陽台。不過,只要多數業主反對,便可以不設儲備。

許多業主都懂得利用這個法律漏洞,尤其是購入新落成公寓的業主,明知10至20年都不會需要大規模維修,到了差不多問題出現前,便將物業放售,將責任留給下任業主。

此外,除了包和縣及邁阿密-戴德縣之外,佛州其他65個縣都沒有對40 年樓齡舊建築物進行強制安全檢查的規定,意味着公寓大廈出現結構問題,也沒有專業工程師作出警告,政府亦不能及時查封這些危樓。

公共設施愈多維修費愈大

如果沒有儲備,忽而其來的大筆維修費,令到不少業主無法負擔。

尚普蘭大廈南棟的業主委員會,在出事前要為屋頂、主力支柱,泳池和其他項目支付 1,500 萬元維修費用,業主要立即繳費8萬至 30萬元。

在保卡拉頓市執業的地產律師布拉西(Andrew Blasi)說,有很多最需要儲備的高樓齡建築,業主委員會都缺乏這筆資金。

費爾班克斯 (Diana Fairbanks) 是羅德岱堡市 Galt Ocean Mile 的公寓大廈 Plaza South的一名業主,也是一位房地產經紀,她知道高樓齡建築物不設儲備金的情況極之普遍,「沒有人願意預先支付高昂的維修費。」

公寓大廈公共設施愈多,損耗愈大。費爾班克斯表示,一次重大翻修,每名業主平均要付出2萬元到 6萬元。

不少業主認為,若預付儲備費,但未到需要動用資金作維修前已賣掉物業,又不能取回款項,肯定白白損失。

費爾班克斯說,以她經驗,幾乎每個業主委員會都無法獲得足夠的業主贊成票,「年年進行投票,年年都是反對收場。」

當費爾班克斯買下她的公寓單位時,查到大廈需要每戶支付 32,000 元的損耗維修費,以修理停車場上方的泳池。她在議價期間,堅持賣方先付清這筆費用。

佛州業主不想預付怕白蝕

位於維珍尼亞州的共管公寓協會研究所的首席執行官斯基巴(Tom Skiba)說,在全國其他州份,「絕大多數」的公寓業主都支持儲備金。Zogby International所進行的一項調查中發現,71% 的受訪者支持預付儲備金。

不過,佛州的業主顯然不認同這做法。

布拉西幽默但無奈地指出,見過大廈一眾業主為裝設一個燒烤爐而爭論得面紅耳赤,要他們預付大筆儲備金,火爆場面可想而知。

另一方面,位於 Coral Gables市的 Siegfried and Rivera 律師事務所的合伙律師馬爾斯 (Gary Mars) 表示,業主委員會的總體權力很大,但他們往往缺乏專業建築知識,忽視了維修儲備金的重性,「業主委員會不了解那一些地方涉及安全,不能及早進行補救」。

馬爾斯表示,業主委員會也會優先考慮修復建築物外貌,而不是結構安全,「公寓契約還可以限制業主委員會一次可以花多少維修費;業主委員會亦有權不理會專業工程師和建築師的建議。」

嘗試立法遭選民強烈反對

然而,佛州曾嘗試加強立法,但一直並未有成功,立法者甚至擔心會遭到選民的強烈反對,最終不能連任。

西爾弗 (Ron Silver) 擔任了 24 年的州議員,代表邁阿密-戴德縣和包和縣、住了數千名公寓業主的地區。他曾經因為在公寓業主大會中建議安裝消防噴灑裝置而受到嚴厲批評,主要是因為委員會和其他業主不想分攤「不必要」的費用。

他在州議會選舉期間亦曾提出強制在公寓安裝消防噴灑,受到代表公寓的政治團體將選票引向他的對手。

現在,西爾弗認為是適當時機為儲備金立法。

西爾弗指出,立法時將業主付出的儲備金列為扣稅項目,可以減輕他們負擔,「起碼可以減少反對的聲音。」

布拉西說,若要立法,第一件事是取消業主投票反對徵收儲備金的做法。

■撰文:曾珍娜  【原載:佛州勁料網

■佛州建有大量對海公寓大廈,受到海風侵蝕,要長期不斷維修,加重業主負擔。
■邁阿密發生倒塌的大廈,被指泳池漏水影響建築物結構。