房價及按揭利率升勢不斷,住房可負擔能力33年最低

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房價及按揭利率升勢不斷,住房可負擔能力33年最低
■在2020及2021年期間,由於按揭利率下跌至創紀錄的低位,抵消了很多房價的升幅,令購買房屋仍算相對可負擔。

創紀錄的房價加上不斷上升的按揭利率,令美國在6月份的住房可負擔能力達到33年來的最低位,也令很多潛在的房屋買家對房市卻步。

據悉《華爾街日報》的報道稱,全國地產商協會(NAR)周五(12日)公佈的6月份住房可負擔能力指數下跌至98.5,為自1989年6月以來的最低水平。當時該指數為98.3。創紀錄的房價加上不斷上升的房貸利率,令6月份在美國置業為33年來最昂貴的一個月。

NAR的數據顯示,全美現屋的售價在過去3年大幅上升了46%,期間包括疫情期間,買家尋找更多的住房空間,也為房價飆升起了推波助瀾作用。不過,在2020及2021年期間,由於按揭利率下跌至創紀錄的低位,抵消了很多房價的升幅,置業對於買家而言仍算相對可負擔。

但按揭利率自今年開始以來一直攀升,據房屋貸款巨頭「房地美」(Freddie Mac)說,到本周已上升至5.22%,而相比2021年年底時為3.1%。貸款成本上升的部分原因,是聯儲局最近為壓抑通脹而大刀闊斧加息。

NAR的數據顯示,雖然這33年來,房價及家庭收入均在上升,但前者上升幅度大於後者。今年6月份一家庭現屋的中位數售價為423,300元,30年的平均按揭利率為5.6%,6月份美國家庭的中位數收入為91,952元,而相比1989年6月,一家庭現屋的中位數售價為94,800元,按揭利率為10.6%,家庭中位數收入為34,128元。

NAR說,假定一個普通一家庭現屋的房貸為30年,首付交了房價的20%,在6月份,房貸的月付金額上升至1,944元,比1月份時的 1,297元及2021年6月時的1,265元分別增加了647元及679元。

由「房地美」在7月份對消費者的調查顯示,消費者對房地產市場的信心隨着可負擔能力的下降而惡化,認為現在是買屋好時機的消費者比例,從去年同期的28%下降到17%。而認為現在是賣房好時機的消費者比例也從一年前的75%下降至67%。

分析指,住房可負擔能力的下降對於首次置業人士而言尤其困難。他們沒有可出售的房子來幫助繳付首付,通常要為首付儲蓄較長時間。幸好情況最近幾周有所舒緩。按揭利率在6月份達到13年高位後慢慢回落,大致部分在觀望的買家在7月及8月再次入市。