投資物業賺錢要交利得稅,炒房一族勢受影響

■若拜登取消以1031法則交易的稅務優惠,最受影響的將會是個人投資者。

總統拜登上任百日,除了提出基建大計及家庭計劃外,亦計劃針對富豪、商戶及投資者加稅或削減稅務優惠。其中,他要求廢除投資房地產的稅務延遲優惠,涉及金額達414億元。

過去,投資者買賣物業時,可使用「1031稅務延遲優惠」,令投資者把出售物業後的收益,投入到下一個交易,以一換一形式延續,而不用繳交資本利得稅;理論上,這項稅務延遲過程可以無限期持續,直到投資者去世為止,而資產一旦被轉移到繼承人,也不用繳交資本利得稅。

白宮提出的新計劃,針對投資收益超過50萬元的物業,換言之,如投資者出售物業後獲利超過50萬元,將需要繳交資本利得稅,而不能把應繳稅務延遲用作購入下一個物業。50萬元收益以下的物業買賣,則不受影響。

舉例說,如投資者A以30萬元買入物業用作出租,並升值至100萬,在原有「1031」安排下,他可以在出售物業後90日內,買下另一個物業,不用即時繳付因出售物業所賺取70萬利潤而產生的利得稅,相關稅款可推遲到出售下一個物業時才繳付;若拜登廢除「1031稅務延遲優惠」,投資者出售物業時,需即時繳交以利潤70萬元計算的利得稅。

國會稅收聯合委員會表示,「1031」優惠政策在2020年至2024年間,可為投資者節省414億元稅項,但沒有細分出數字背後,有多少屬於50萬元以上的物業買賣收益。

目前,「1031」最大受益者是個人投資者。根據國會稅收聯合委員會數據,今年,機構投資者從「1031」將受益23億元,個人投資者將受益57億元。部份地產投資者認為,「1031」只是一項協助個人投資者建立財富的政策,而不是富豪的稅收漏洞。

除了「1031」,拜登同時提出削減私募基金股權減稅措施,有意調整基金投資經理從投資利潤中分得的附帶權益(carried interest )的應繳稅率。

以上減稅務優惠措施,主要目的是增加對低收入人士的教育資助,以及健保問題等社會支出;由於共和黨不太可能支持新法案,而民主黨在國會的議席優勢不多,新方案能否通過仍是未知之數。

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