法例保障業主,提供廉價住房責任在政府

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法例保障業主,提供廉價住房責任在政府
■全國租金瘋漲,近日租金管制呼聲高漲。

包括佛州在內,全國多個州份政客正研究立法,限制業主上調租金的幅度,希望藉此遏制近年來租金瘋漲的現象。據《華爾街日報》報道,根據各個州份的立法草案,各地方政府都會為加租幅度封頂,具體比例介乎2%至10%不等。不過,佛州在上世紀70年代初立法禁止限制業主加租,且提供廉價住房責任在於政府,租金管制肯定無法實行。

對於要研究租金管制,市場顧問機構雷德芬(Redfin Corp.)的物業顧問表示,全國過去兩年租金平均上漲約18%,各地都創下歷史新高。研究租金管制課題的哥倫比亞大學商學院教授紐維爾堡也說,租金正以爆炸般的速度飆升,遠遠快於工薪族收入增幅,現在的情況可能比以往更糟。

據了解,波士頓等大城市、新澤西州蒙特克萊爾(Montclair)等富裕郊區、科羅拉多州的低收入移動房屋社區,以及佛州快速發展的大都會地區,例如邁阿密,目前都在考慮控制租金。

部分城市希望,推出的措施能比以往的租金管制更加嚴格。以明尼蘇達州聖保羅(St. Paul)為例,去年秋天便頒佈中西部唯一的穩租條款,尺度之嚴在全國數一數二,即使新建成或者空置的單位都不能豁免。而在加州聖塔安那(Santa Ana),地方上的措施也比州府更加嚴格,根據州府規定,每年租金漲幅不得超過5%,聖塔安那則列明, 1995年之前建造的公寓單位,租金漲幅必須在3%以下。

分析表示,租金上漲是通脹飆升的主要原因,其中住房成本在核心消費物價指數(CPI)中,比重佔了40%,是CPI的最大組成部分。

租金管制的概念可以追溯到一次和二次世界大戰,並在1970年代的高通脹時期盛行一時,隨後不少地方議會批評,此舉不利地產市場發展,影響已經大於對租戶的幫助,因此情況稍有改觀,以至於目前,全國仍有20多州立法禁止租金管制。

但到了近年,一些經濟學家和政治領袖開始調整思維,認為控制租金可保障低收入家庭,其中佛州參議會的民主黨籍州議員托雷斯(Victor Torres)便提出草案《Senate Bill 580》,建議廢除租金管制禁令。

佛州的租金管制禁令百分之百保障業主,可以隨便無上限加租,除非州或地方政府頒佈「住房緊急狀態令」(Housing Emergency Order) 。然而,住房緊急狀態令只可維持12個月,而且不適用於月租1,200元(2022年)以上物業。

邁阿密灘市在1974年成為佛州第一個頒佈住房緊急狀態令的城市,但迅速被當地業主告上法庭而收回。2022年2月,聖彼德堡市亦嘗試頒佈同一緊急狀態令,但市議會最後打消決定,「坦白地說,我們會輸官司的風險非常高。」市檢察官帕特納(Joseph Patner) 說。

邁阿密-戴德縣公共住房和社區服務委員會(Miami-Dade Public Housing and Community Services Committee)上周四(10日) 以3:2票通過授權縣政府研究緊急狀態令,但要落實推行,必須在2023年11舉行公投,由選民決定;之後,法庭仍然可以推翻緊急狀態令。

歷史上,佛州從未有任何地方政府成功實施租金管制。

佛羅里達國際大學房地產法教授霍蘭德(Suzanne Hollander)表示,在實施租金管制之前,政府必須在法庭提出住房危機的有力證據,例如用收入30%以上支付租金的實際人數、欠租被驅逐的人數、無家可歸者的人數。

霍蘭德指出,法庭通常質疑政府為何不動用共資源興建廉租公寓,解決低收入民眾居住問題,反而利用緊急狀態令來懲罰業主。

佛州民主黨籍州議員托雷斯提出的廢除租金管制禁令草案,由於不切實際,完全沒有黨友支持,在3月12日立法會期結束前胎死腹中。

事實上,全美50州之中,只有馬里蘭州、緬因州、華盛頓特區、加州、紐約州和俄勒岡州有租金管制。

■曾珍娜報道  (勁料網版權,嚴禁盜版轉載)

■佛州沒有法例禁止業主加租。